一、化运营模式：五菜一汤体系
万科的"五菜一汤"运营体系，以产品、成本控制、客户管理、风险防范、可持续发展为心，辅以"客户为中心"的服务理念，构建了差异化的竞争优势。在产品层面，万科建立包含翡翠系列、金家园等10余个标准化产品线，覆盖从高端住宅到保障性住房的全客群需求，并通过新城市理念推动城市更新项目落地1。成本控制方面，万科通过全流程精细化管理将建安成本压缩至行业平均水平的90%，土地成本溢率控制在5%以内，在2024年实现综合住区业务销售金额超2400亿元13。客户服务体系则通过"交付即"、工地开放日等创新模式，实现超95%的客户满意度，2024年完成18万套房屋高质量交付35。
三、科技驱动运营升级
万科将科技创新深度植入运营体系，自主研发的房地产图纸大模型实现设计效率提升40%，误差降低至2cm以内，该技术已服务于中海、城等20余家房企8。在服务领域，万物云通过"蝶城"模式重构供应链，使基础利率提升4个百分点，2024年新增住宅服务项目超400个39。数字化运营平台的应用使长租公寓人房比降至1:150，显著优于行业1:80的平均水平12。
二、多元化业务生态构建
在传统开发业务外，万科构建了覆盖租赁住房、商业运营、物流仓储等领域的服务生态。长租公寓业务以26万间管理规模领跑行业，其中12万间纳入保障性租赁住房，通过数字化运营实现95%出租率及90%前台GOP利润率312。商业运营方面，万科形成"开发+运营+资本"全链条能力，2025年改造的深圳iN城市广场实现97%出租率，并创新探索轻资产管理模式，为黑石、GIC等际资本提供运营服务89。物流地产业务管理面积超千万平方米，冷链收入保持双位数增长，与深铁集团合作探索城市配送新模式58。
五、可持续发展值创造
万科将ESG理念融入运营基因，建筑认证项目占比达65%，成都翡翠公园等项目应用太阳能、雨水收集系统降低能耗30%18。在城市更新领域，通过上海中兴傲舍等项目打造公园社交型商业，实现3万方地空间与功能的有机融合2。2024年经营服务业务收入贡献度提升至15%，REITs扩募能力为行业建立新型资产证券化范本58]。
四、动态化风险管理机制
面对行业周期，万科建立风控体系：在财务层面，通过大宗资产交易盘活资金超百亿元，经营性款落地293亿元，2024年融资成本降至3.54%79；在开发端推行"投融管退"闭环，存货去化率同比提升8个百分点，兑现率达93%9；针对交付风险，建立"建造-交付-维保"全周期质量追溯系统，2024年实现超半数项目"交房即发证"35]。
万科作为房地产行业的领企业，其运营体系以多元化的布局和精细化管理为心，形成了覆盖开发、服务、创新等多维度的综合能力。本文将从运营模式、业务布局、科技应用及风险管理等方面，系统梳理万科的运营策略与实践。
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